Politik & Praxis
Stand zur Abschaffung des Eigenmietwerts im Überblick.
Die Schweizer Stimmbevölkerung hat am 28. September 2025 dem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung und damit der Abschaffung des Eigenmietwerts zugestimmt.
Die Abschaffung des Eigenmietwertes zählt zu den bedeutendsten steuerpolitischen Reformvorhaben der letzten Jahre in der Schweiz. Obwohl die Stimmbevölkerung mit ihrem Entscheid die Weichen für eine Abschaffung gestellt hat, sind zahlreiche Fragen zur konkreten Ausgestaltung, zu Übergangsregelungen und zu den Auswirkungen auf Eigentümerinnen und Eigentümer noch offen und werden in den kommenden Monaten erst festgelegt.
Da im politischen Prozess laufend neue Details zu der konkreten Ausgestaltung der Abschaffung des Eigenmietwerts bekannt werden, wird diese Übersichtseite regelmässig aktualisiert, um Ihnen jederzeit einen möglichst verlässlichen Überblick mit den entsprechenden Empfehlung von unserer Seite her zu bieten. Der Fokus liegt dabei auf der Umsetzung der Reform im Kanton Bern.
Was bereits bekannt ist
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Zeitpunkt Inkrafttreten
Der Bundesrat hat beschlossen, dass die Abschaffung des Eigenmietwerts per 1. Januar 2029 in Kraft tritt. Somit wird erstmals für die Steuerperiode 2029 kein Eigenmietwert mehr zu versteuern sein.
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Einkommensbesteuerung selbstgenutzte Grundstücke
Bei selbstgenutzten Grundstücken fällt die Besteuerung der Eigennutzung (sogenannter Eigenmietwert) weg. Dies gilt sowohl für selbstgenutzte Erst- wie auch Zweitliegenschaften. Bei selbstgenutzten Zweitliegenschaften im Ausland wird der Eigenmietwert auch nicht mehr satzbestimmend in der Einkommensbesteuerung in der Schweiz berücksichtigt.
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Einkommensbesteuerung fremdgenutzte Grundstücke
Die Einnahmen aus der Fremdvermietung von Grundstücken zählen auch in Zukunft zum steuerbaren Einkommen.
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Zusätzliche Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften
Als Entlastungsmassnahme insbesondere für Tourismusgemeinden haben die Kantone die Möglichkeit erhalten, eine zusätzliche Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einzuführen. Der Regierungsrat des Kantons Bern hat hier klar seinen Willen geäussert, eine solche Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften einzuführen. Hierfür ist eine Anpassung der Berner Kantonsverfassung notwendig, über welche die Stimmbevölkerung im Kanton Bern abstimmen wird.
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Abzüge Liegenschaftsunterhaltskosten
Im Gegenzug zur Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung werden inskünftig keine Unterhaltskosten mehr für selbstgenutzte Liegenschaften zugelassen.
Auf Stufe der direkten Bundessteuer werden ebenfalls die Auslagen für Energie- und Umweltschutzmassnahmen in Zukunft nicht mehr abgezogen werden können. Den Kantonen steht es frei, ob sie Kosten für Energie- und Umweltschutzmassnahmen noch bis längstens 2050 zulassen werden.
Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten werden sowohl auf Stufe Bund wie auch Kanton weiterhin abzugsfähig bleiben.
Für fremdgenutzte Liegenschaften bleibt es möglich, Unterhaltskosten einkommensmindernd in Abzug zu bringen.
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Schuldzinsenabzug
Der Schuldzinsenabzug wird grundsätzlich gestrichen. Dies gilt auch für Schuldzinsen, welche nicht im Zusammenhang mit Liegenschaftsfinanzierungen stehen (bspw. Lombardkredite).
Abzugsfähig bleiben hingegen Schuldzinsen für fremdvermietete Liegenschaften. Diese werden nach der sog. Quotal-restriktiven Methode berechnet. Diese berechnet das Verhältnis zwischen dem nicht selbstgenutzten, unbeweglichen Vermögen zum gesamten Vermögen einer steuerpflichtigen Person.
Für Ersterwerber von Wohneigentum wird ein Schuldzinsenabzug in beschränktem Umfang noch zulässig sein. So ist ein Abzug im Umfang von maximal CHF 10'000 möglich, welcher sich jedes Jahr ab dem Erwerbszeitpunkt um 10% reduziert.
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Besteuerung nach dem Aufwand
Bei steuerpflichtigen Personen mit eigenem Haushalt, welche nach dem Aufwand besteuert werden, dient der Eigenmietwert als Kontrollgrösse zur Festlegung der steuerlichen Bemessungsgrundlage. Damit dies auch in Zukunft möglich sein wird, wird für Liegenschaften im Kanton Bern auch in Zukunft ein behördlicher Mietwert («Marktmiete») durch die Steuerverwaltung des Kantons Bern festgelegt.
Was noch unklar ist
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Zusätzliche Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften
Unklar ist, wie die geplante zusätzliche Liegenschaftssteuer bezüglich der Bemessungsgrundlage, dem Steuersatz und dem Erhebungsverfahren ausgestaltet sein wird. Ebenfalls ist nicht klar, was die Kriterien sind, damit eine Liegenschaft als «überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaft» gilt.
Schlussendlich wird die Einführung dieser Objektsteuer vom Volkswillen der Stimmbevölkerung im Kanton Bern abhängen.
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Abzüge bei teilweise selbstbewohnten Liegenschaften
Hinsichtlich der Unterhaltskosten und dem Schuldzinsenabzug wird zu klären sein, wie diese bei teilweise selbstbewohnten Liegenschaften aufzuteilen und abziehbar sind.
Unsere Empfehlungen
Basierend auf den zum jetzigen Zeitpunkt klaren Punkten in der Umsetzung der Steuerreform empfehlen wir:
- Anstehende Renovationsarbeiten auf selbstgenutzten Liegenschaften noch vor Inkrafttreten der Eigenmietwertabschaffung durchzuführen (Unterhaltskostenabzug sicherlich noch möglich in den Steuerperioden 2026 bis 2028).
- Bei Stockwerkeigentum sind die Einlagen in den Erneuerungsfonds sicherlich in den Steuerperioden 2026 bis 2028 steuerlich noch abzugsfähig. Der Umfang solcher Einlagen sollten innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaften in diesen Steuerperioden auf eine Erhöhung (im Rahmen des Zulässigen) geprüft werden.
- Bei Immobilienkäufen sollte die Struktur im Hinblick auf die anstehende Steuerreform geprüft und gewählt werden (Erwerb direkt oder via AG/GmbH).
T&R steht Ihnen gerne für weitere Auskünfte zur anstehenden Reform zur Verfügung und berät Sie kompetent in Ihren steuerlichen Fragen.
